Finanzierung

An die Aufnahme in eine Baugemeinschaft ist in der Regel der Nachweis der Finanzierung der gewünschten Wohnung geknüpft. Alle Interessenten müssen sehr früh ihren Finanzierungsrahmen im Gespräch bei einer Bank abstecken. Der Erwerb einer Eigentumswohnung lässt sich in den meisten Fällen nur über Kreditmittel einer Bank finanzieren. Die Finanzierung kann entweder durch verschiedene Banken der einzelnen Baugemeinschaftsmitglieder oder durch eine gemeinsame Bank erfolgen.

 

In der Regel wird ein Eigenkapitaleinsatz von 15% bis 25%, je nach Bonität des Kunden erwartet, der Restbetrag wird zu den am Markt üblichen Konditionen finanziert. Zu den Zinsen kommen Tilgungsbeiträge hinzu, die in der Regel mit mindestens 1% veranschlagt werden. Höhere Tilgungsvereinbarungen sind möglich.

In Gebieten, in denen die Banken geringe oder noch keine Erfahrungen mit Baugemeinschaftsprojekten haben, sind Mitarbeiterinnen oder Mitarbeiter oft nicht ausreichend über das Thema Baugemeinschaft informiert und lehnen die Finanzierung eines Baugruppenprojektes generell ab. Bei ausreichend vorhandenen Informationen wird in der Regel eine Finanzierung angeboten.

Einige Banken bewerten Kosteneinsparungen durch die eigene Vermarktung als Eigenkapital.

 

Beim Zinsvergleich sollten mehrere Angebote von Banken eingeholt werden. Wie bei jeder anderen Finanzdienstleistung sollten die verschiedenen Angebote verglichen werden. Denn auch in Niedrigzinsphasen kann sich ein Vergleich der Konditionen lohnen, da zwischen billigstem und teuerstem Effektivzins ein paar hundert Euro an Mehrbelastung liegen können.

Besonders wichtig ist das Vergleichen des Zinssatzes. Beim Vergleich von verschiedenen Immobilienfinanzierungen sollten niemals die nominalen Zinssätze vergleichen werden, sondern den effektiven Jahreszins (Effektivzins), der eine wichtige Entscheidungshilfe bietet.

Doch Vorsicht: Der Effektivzins ist nicht der alleinige Bemessungsfaktor. Eine ganze Reihe von versteckten Nebenkosten ist in ihm nicht enthalten.

 

Der richtige Zinssatz ist nur am Ende der Zinsbindungsfrist erkennbar. Weil der Effektivzins allein jedoch auch nur eingeschränkt als genaues Vergleichskriterium für Baukredite geeignet ist, sollte man sich vom Kreditinstitut einen ausführlichen Tilgungsplan erstellen lassen. Dieser bietet Ihnen eine Übersicht über alle anfallenden Kosten und nennt die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist. Denn die sicherste Methode beim Konditionsvergleich ist der Blick auf die Restschulden, die nach Ablauf der Zinsbindung bei gleicher Tilgungsrate übrigbleiben. Je geringer diese Schuld ist, desto besser ist das Angebot.

 

Von den Kreditinstituten werden Bereitstellungszinsen für die Vergabe eines Darlehens in Rechnung gestellt. Sie gelten für einen zugesagten, aber noch nicht in Anspruch genommenen Kredit. Begründet wird dies dadurch, dass der Kreditgeber mit der verbindlichen Kreditzusage die bewilligten Darlehensmittel bereitstellt, und somit bereits für das Kreditinstitut Refinanzierungskosten anfallen. Bereitstellungszinsen hängen vom Kapitalmarkt ab und liegen zurzeit bei 0,25% je Monat. Sie fallen in der Regel für Baudarlehen an, bei dem eine Auszahlung erst nach einem nachgewiesenen Baufortschritt erfolgt.

 

Disagio ist der Differenzbetrag zwischen Darlehenssumme und Auszahlungssumme. Ein Disagio von 5% bedeutet beispielsweise, dass von einem Kredit nur 95% ausgezahlt werden, aber 100% zurückgezahlt werden müssen. Bei einem Disagio handelt es sich um vorweggenommene Zinsen oder Kreditbearbeitungsgebühren. Für Selbstnutzer lohnt sich ein Disagio in der Regel nicht, da es keine steuerlichen Wirkungen entfalten kann.

 

Bei der Ermittlung der Gesamtkosten werden häufig so genannte „Bauzeitzinsen" vergessen. Diese fallen z.B. an, wenn einzelne Handwerkerrechnungen aus dem Darlehen bezahlt werden müssen und noch zur Miete gewohnt wird. Während dieses Zeitraums muss sowohl die Miete als auch die Zinsbelastung (der Bauzeit) getragen werden. Diese Zinsbelastung nennt man „Bauzeitzinsen". Fachleute können die Höhe der „Bauzeitzinsen" überschlägig berechnen. Die Höhe ist mit Hilfe des Zahlungsplans und des vorhandenen Eigenkapitals zu kalkulieren.

Die erste Zahlung wird schon beim Beitritt zur Planungs- oder Baugemeinschaft fällig, die weiteren Beträge werden nach Projektfortschritt bezahlt.